创新瑕疵资产处置机制 探寻破产处置最优解

破产财产处置是办理破产的关键一环。破产财产处置周期长，已成为影响破产审判质效的明显短板，尤其是房地产破产企业所涉瑕疵项目，往往存在资料缺失、第三方机构不配合等问题，导致项目难以竣工验收办证。而项目验收备案所涉事项需要政府职能部门的支持配合，个案协调存在成本高、周期长等问题。为妥善化解瑕疵资产处置难题，余杭区人民法院以市级层面《关于优化破产企业土地房产处置程序的协作办法》为指导，依托府院联动机制，探索构建常态化、规范化、系统化的瑕疵破产财产处置机制。

一是资产处置前“跨部门联审”。秉持“有瑕疵情形慎处置”理念，全面调查瑕疵资产现状及处置障碍，协调规自、住建、属地镇街等共商最优处置思路。如华某房地产公司破产清算案中，就房产项目部分开发后剩余地块处置问题，对拆迁安置未完成、土地补偿金未缴纳等诸多历史遗留问题逐一明确意见后处置，有效打消竞买人顾虑，实现该瑕疵资产顺利拍卖成交。 

二是验收办证时“多部门联动”。在确保房屋质量安全的前提下，推动住建、规资、林水、公安等部门协作“容缺登记”。如华某房地产公司、大某房地产公司两起破产案件中，推动区政府出具协调项目办证事宜的会议纪要，明确按照“有多少、收多少”原则，对缺失资料最大限度进行容缺处理，如无法补办的，通过现场测绘、鉴定等方式予以弥补，有效打破验收办证“僵局”。2022年8月，大某房地产公司取得143套房产的不动产权属登记证书，业主们顺利办理了房产过户登记。

三是履职过程中“全方位保障”。鉴于房地产项目竣工验收备案流程复杂，管理人缺乏办证经验，由规自、住建部门指派专人根据管理人的请求予以指导支持。同时通过破产专项援助资金垫付方式，聘请专业中介机构协助管理人推进办证事宜，截至目前已援助第三方评估、鉴定费用19万余元。

优化破产企业土地、房产处置程序，实现破产资产有效处置和价值最大化，是国家营商环境创新试点的一项重要改革任务。杭州作为国家营商环境创新试点城市之一，不断加强营商环境府院联动机制建设，在创新试点事项上出真招、见实效。该事例依托府院联动机制，成功试点“容缺登记”，有效缓解瑕疵资产处置难题，提升办理破产质效，加快释放破产企业要素资源，将破产处置工作融入保障民生、服务大局之中，有力保障了购房业主、债权人等各方主体的合法权益，助力优化法治化营商环境。